前几天老同学聚会，
58岁的老罗说了自己的养老计划，
“我这套广东的房子卖了480万，回老家县城买套洋房，剩下的钱够我养老到90岁。”
2年她正式退休，打算回老家买房，于是准备把房子挂出去，当时卖价560万，挂牌半年无人问津，最后降价80万才成交，最高峰她这个房子报价600多万。
去年她回到四川老家县城，40万买了一套大户型，还送3年的物业管理费。
老罗说话也实在：“房子是给人住的，自己不住就是白菜，自己喜欢就是黄金。”
这话就像一盆冷水，浇醒了那些还抱着“房产保值梦”的中年人。
无独有偶，商业大佬，也用实际行动给楼市来了记“重锤”。
这几年老王也在卖卖卖，万达广场、万达酒店香港公司股权，都卖了。这做法不禁让人起老王多年前说的那个采访。
未来，房子到底是“黄金价”还是“白菜价”？今天我们就来好好谈谈这热门话题。
早在2013年，老王接受采访时就说了
“任何国家的房地产，发展40-50年后就会萎缩。”当时记者追问他：“那么，我们还有多久时，他立即回答：15年。
算一算，从2013年算起，到2028年正好15年。这话当时谁信？大家觉得简直就像天方夜谭，如今呢？预言已经一步步变成现实。
之后，他就一直卖卖卖，加速向轻资产转型。
连当年商业地产的“大佬”都在拼命收缩战线，可见这几年的形势严峻。
其实行业数据就已经说明了问题，前几年住建部数据，全国建筑6亿栋，空置率超20%，房子显然是“过剩”了。
人口方面，90后比80后少4000万，00后比90后再少4000万，购房主力断崖式减少。新生儿数量越来越少，购房需求大不如前。
中指研究院数据显示，2025年一季度，70城二手房均价较峰值跌32.6%。即便房贷利率跌破3%，成交量反而下降20%。
“以旧换新”政策推出后，北京、上海二手房挂牌量激增40%。
救市后情况如此，市场寒意可想而知。
不过话又说回来，凡事都有两面性，房子也一样，当初老王就说了，“房子不会崩，但是会大洗牌！”
如今看看，这话也验证了，如今房地产市场已经是两极分化。
比如一线和强二线核心区抗跌，三四五线县城鹤岗化，甚至跌成白菜价。
为啥？
核心城市有“硬核支撑”。就比方说深圳，近两年人口持续流入，年年新增人口几十万，人多了，需求房子自然更多。
再加上顶级资源都在大城市，这些都不是随便哪个地方都能复制的。
反观县城房产，简直是“自由落体”。
鹤岗2万元一套的房子已经见怪不怪，物业费收缴率不足10%。郑州航空港新区入住率不足15%，不少开发商跑路，留下一片烂尾楼。
一边是北京海淀万柳书院以单价20万/㎡成交，不断刷新纪录。一边是鹤岗整栋别墅打包价30万，还送车位。
这两者的差距之大，是不是令人咋舌？
分化加剧，如何应对，该买房还是卖房呢？
这里提醒一句，不能采取一刀切策略，给你几个建议：
第一，房子≠资产，观念要变一变了
老曹早就警告过：“钢筋水泥不值钱！”以前大家觉得房子就是财富，以后这个观念要改一改了，不是所有的房子都值钱，江西的@网上的就是活生生的例子，他2019年120万买房，现在估值还不到50万，资产直接“腰斩”。所以房子稳赚不赔？那都是历史，乱买搞不好就变成砸在手里的“烫手山芋”。
第二，买房记住一点，够住就行，别装面子。
如今居民负债率已经超60%，很多家庭房贷占比收入超50%，很多人为了一套房子，背负了沉重的债务，所以买方一定要务实，优选现房，不要太大的面积，够住就好，挑选时一定要注意地段，最好选择地铁1公里内、三甲医院旁、产业园区周边的，哪怕是老旧小区，只有住着方便才是硬道理。
第三，劣质房早变现早心安
全国二手房挂牌量超730万套，好点的盘都找不到接盘侠，更别说劣质房，拿手上怕是越来越不值钱。
比如新建县的王姐，前年70万卖房，如果拿手上不卖留到现在，估计60万都卖不到，
所以，如果你手里有位置偏、户型差的房子，别听中介忽悠“高价挂牌”，该出手时就出手，不然越拖越贬值。
总之，房子不是首饰盒，装不下面子。
它只是避风港，只容得下里子！
别再为了“黄金地段”“名校学区”掏空六个钱包，把自己压得喘不过气。
真正的体面，是晚年能和老伴在养老院晒晒太阳，而不是守着空荡荡的“江景房”孤独度日。
所以，且买且注意！
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