2026年开年中国一线城市楼市的温度计，在二手房网签大厅率先爆了表。
北京单月超1.5万套、上海冲破2.28万套——两座标杆城市刚刚交出了近五年同期最耀眼的1月成绩单。深圳二手房攀上6802套，创下近10个月新高；广州也在8800套关口展现出惊人的韧性。在传统淡季的1月，这份成交量足以让任何观察者侧目。
然而当“大拐点”、“止跌信号”等热词在市场流窜时，受访分析师与一线机构却齐齐踩下刹车。他们的警告清晰而一致：成交量的阳春，尚未焐热价格的坚冰。
量先行，价未动
冰冷的数字最能说明温差。中指研究院百城价格指数显示，2026年1月全国二手住宅均价为每平方米12905元，环比仍下跌0.85%，同比跌幅达8.67% 。尽管跌幅较去年12月微幅收窄0.12个百分点，但这被多位分析师归因于春节前的季节性规律。
“目前入市的买家主要是刚需和置换，这一波成交更像是年初集中释放。”上海一名从业十余年的房产中介直言，“也就年初这一波市场。”他的话朴素地印证了机构的判断——华创证券宏观团队测算，剔除春节错位影响进行农历对齐后，1月全国二手房销售同比降幅仍达16%。
国信证券的研报措辞更为犀利。分析师直接泼出冷水：2024年四季度的量价齐升都未能筑底，眼下改善幅度明显弱于彼时，“回过头看当时当然不是底部”。居民收入信心指数在2025年四季度录得45.8，仍在荣枯线下徘徊，这是他们认为“底部证据严重不足”的核心逻辑。
北京西城区的一名中介感受到的微观热度，是学区房开间户型10万至15万元的报价上探。但通州一位门店店总的总结更接近真相：“只有房主把价格调到合理范围，才能换来成交。 ”
这恰恰是目前一线城市二手房“以价换量”的核心逻辑。上海宝山区总价200万元左右的房源成交异常活跃，刚需盘正在被快速消化。房价探底过程中的“买方市场”特征从未消散——买家想要的不是追涨，而是抄底。
变化潜伏在挂牌量上。截至1月底，上海二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月约12万套的高点降至8.9万套；北京挂牌量亦回落至13万套左右。安居客分析师观察到，部分房东不再接受低价竞争，要么撤牌观望，要么将房源“由售转租”，地段较好的老房子翻新后年化租金回报率可达3.3%至3.5%。
这是一个关键博弈信号：急售房源正在减少，业主预期从“恐慌出货”转为“持有观望”。但距离涨价，还差一个居民收入信心的实质性反转。
政策注入暖流，但难言拐点
1月的政策暖风不可忽视。《求是》杂志罕见连续刊发《改善和稳定房地产市场预期》特约评论员文章及住建部部长署名文章，明确释放“政策一次性给足”、“缩短调整时间”的强预期信号。需求端的换房退税政策延续，供给端上海浦东、静安、徐汇三区率先启动收购二手房用于保障性租赁住房试点。
但这一次，市场对政策的态度明显比机构冷静。多位分析师指出，上海收储模式与此前各地的“以旧换新”并无本质区别，且分散房源不利于保租房规模化运营，实际拉动作用不宜高估。
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟的研判显得审慎而专业：2025年四季度政策推动的“止跌回稳”已超额完成任务，但市场自动回暖的基础仍不牢固。当前最需要的是3月“小阳春”不再重复过去三年“以价换量”的老路。
春节的鞭炮声刚刚散去，各地房产中介已经开始为真正的开春大考蓄客。成交量大涨固然是久违的甘霖，但“量稳”不等于“价稳”，“企稳”更不等于“反转” 。对于2026年的中国楼市，1月只是一场提前上演的序曲——真正的主题曲，要在两会后的春风里才能辨清旋律。
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